Question 1

Что такое перепланировка квартиры

Accepted Answer

Перепланировка — это работы, меняющие конфигурацию квартиры и требующие внесения изменений в техпаспорт: снос и перенос перегородок, устройство новых или заделка существующих дверных проёмов, объединение или разделение комнат, изменение площади помещений, устройство проёмов в стенах. Если после ремонта план квартиры в БТИ перестаёт соответствовать действительности — это перепланировка, и её нужно согласовывать.

Question 2

Что можно и что нельзя при перепланировке

Accepted Answer

Как правило, согласуют снос и перенос ненесущих перегородок, объединение раздельного санузла, перенос дверных проёмов в ненесущих стенах, устройство встроенных шкафов и гардеробных, расширение санузла за счёт коридора (нежилого помещения), а также проём в несущей стене — но только по проекту с расчётом усиления. Это разрешённые при правильном оформлении работы.

Question 3

Как согласовать перепланировку

Accepted Answer

С подготовки проекта перепланировки и технического заключения о допустимости работ. Проект делает организация с допуском СРО; в нём показано, что меняется и что это безопасно. Для работ, затрагивающих несущие конструкции, нужно техзаключение от автора проекта дома или уполномоченной организации. Без проекта согласовать сколько-нибудь серьёзные изменения нельзя.

Question 4

Можно ли снести несущую стену

Accepted Answer

Несущие стены обычно толще (от 18–20 см в панельных и кирпичных домах и больше), выполнены из железобетона или полнотелого кирпича и расположены по периметру и в основных осях дома. Межкомнатные перегородки тоньше (8–12 см) и не несут нагрузки сверху. Но точно определить тип стены можно только по проектной документации дома или с привлечением специалиста — на глаз ошибиться легко и опасно.

Question 5

Объединение кухни с гостиной

Accepted Answer

Да, если кухня электрическая и стена между ней и комнатой ненесущая — такое объединение, как правило, согласуют. Если плита газовая, полностью убирать стену нельзя: газовое помещение должно отделяться дверью или плотной раздвижной перегородкой. Если стена несущая, полностью её не снести, но можно сделать проём по проекту с усилением.

Question 6

Объединение балкона с комнатой

Accepted Answer

Частично — да. Обычно разрешают утеплить и остеклить лоджию и убрать оконно-дверной блок (окно и балконную дверь), визуально объединив пространство. Но отопление от общедомовых систем на лоджию выносить нельзя, а демонтаж подоконной части (простенка) разрешён не всегда — он зависит от того, является ли этот участок несущим. Полноценное присоединение с превращением лоджии в часть комнаты согласуют с оговорками.

Question 7

Как узаконить перепланировку задним числом

Accepted Answer

Да, если выполненные работы допустимы по нормам (несущие конструкции не затронуты недопустимым образом, не нарушены правила по мокрым зонам и газу). Тогда узаконивание оформляют «задним числом»: получают техническое заключение о допустимости и безопасности уже сделанного и согласуют его. Если же сделано запрещённое, узаконить нельзя — потребуют вернуть квартиру в исходное состояние.

Question 8

Чем грозит незаконная перепланировка

Accepted Answer

Для граждан административный штраф за самовольную перепланировку жилого помещения по КоАП РФ (статья 7.21) составляет порядка 2 000–2 500 рублей. Сумма небольшая, но штраф — не главное последствие: одновременно выдают предписание узаконить перепланировку или вернуть помещение в исходное состояние в установленный срок, и именно это требование создаёт основные проблемы и расходы.

Question 9

Сколько стоит перепланировка квартиры

Accepted Answer

Из четырёх частей: проект перепланировки (от 25 000 ₽) и при необходимости техническое заключение о допустимости; услуга согласования, если поручаете её фирме (под ключ от 60 000 ₽); государственные расходы — технический план у кадастрового инженера и внесение изменений в ЕГРН; и сам ремонт по проекту, который считается отдельно. Если согласовываете сами, услуга «под ключ» из сметы выпадает, но остаются проект и госрасходы.

Question 10

Новый порядок согласования перепланировки

Accepted Answer

Уточнён момент, с которого перепланировка считается законно завершённой: теперь это дата внесения изменений в ЕГРН. После приёмки выполненных работ орган, согласующий перепланировку, сам направляет документы в Росреестр для обновления сведений о квартире. Раньше ключевым документом считался акт приёмочной комиссии; теперь процедура доводится до конца — до актуальных данных в реестре недвижимости.

Question 11

Перепланировка квартиры в ипотеке

Accepted Answer

Да, прямого запрета нет, но есть условие: квартира в залоге, поэтому нужно письменное согласие банка-кредитора. После его получения перепланировку согласуют так же, как любую другую — по проекту, через жилищную инспекцию, с завершением через ЕГРН. Без согласия банка делать перепланировку рискованно: это нарушение кредитного договора со своими последствиями.

Question 12

Перепланировка по типу дома: панель, кирпич, монолит

Accepted Answer

Потому что от конструкции зависит, какие стены несущие. Несущие стены держат дом и их сносить нельзя, а проём в них делают только по проекту с усилением. В панельном доме несущими часто являются и внутренние межкомнатные стены, в монолитном нагрузку держат колонны и пилоны, а перегородки — нет. Поэтому до планирования важно понять серию дома: она определяет, что в принципе реально согласовать.

Question 13

Согласование перепланировки через МФЦ и Госуслуги

Accepted Answer

Да, в большинстве регионов МФЦ принимает заявление и документы на согласование перепланировки и передаёт их в согласующий орган, а затем выдаёт готовое решение. Это удобно: не нужно идти напрямую в инспекцию, приём ведётся по записи и без очередей. Но МФЦ только принимает и выдаёт документы — решение принимает уполномоченный орган, а проект перепланировки вы готовите заранее в проектной организации.

Question 14

Перевод жилого помещения в нежилое

Accepted Answer

Жилое помещение по закону предназначено только для проживания: вести в нём коммерческую деятельность — открыть магазин, аптеку, салон красоты, офис, кафе — нельзя, пока помещение официально не переведено в нежилой фонд. Перевод меняет назначение помещения в ЕГРН, после чего его законно можно использовать и сдавать под бизнес. Без перевода предпринимателя ждут штрафы и предписания, а сделки с таким помещением как с коммерческим невозможны.

Question 15

Условия перевода квартиры в нежилое

Accepted Answer

По общему правилу квартиру можно перевести в нежилое, если она на первом этаже. Перевод квартиры выше первого этажа тоже возможен, но при условии, что все помещения, расположенные непосредственно под ней, — нежилые. То есть нельзя сделать нежилым помещение, под которым находится чья-то жилая квартира. Это требование статьи 22 ЖК РФ, и обойти его нельзя.

Question 16

Отдельный вход в нежилое помещение

Accepted Answer

Закон требует, чтобы нежилое помещение не использовало вход и помещения, общие с жилой частью дома. Посетители магазина или офиса не должны ходить через подъезд, где живут люди: это вопрос безопасности, режима работы и комфорта жильцов. Поэтому отдельный, изолированный от подъезда вход с улицы — обязательное условие перевода по статье 22 ЖК РФ. Без него или хотя бы технической возможности его сделать перевод не согласуют.

Question 17

Согласие собственников на перевод в нежилое

Accepted Answer

Нужны два вида согласия. Первое — решение общего собрания собственников всего многоквартирного дома (протокол). Второе — письменное согласие каждого собственника помещений, примыкающих к переводимому. Примыкающими считаются помещения, имеющие с вашим общую стену, а также расположенные непосредственно над ним и под ним. Без обоих документов орган откажет в переводе — это прямое требование закона, действующее с 2019 года.

Question 18

Перевод нежилого помещения в жилое

Accepted Answer

Перевести в жилое можно нежилое помещение, которое отвечает требованиям к жилым помещениям или может быть приведено в соответствие с ними: достаточная высота потолков, естественное освещение через окна, нормальная инсоляция, безопасные несущие конструкции и исправные инженерные системы (отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция). Право на помещение не должно быть обременено. Если помещение нельзя привести к жилым нормам, в переводе откажут.

Question 19

Сколько стоит перевод в нежилое

Accepted Answer

Основные статьи расходов: проект переустройства и перепланировки (включая узел отдельного входа с расчётом усиления); подготовка и проведение общего собрания собственников и сбор согласий; строительные работы по обустройству входа (проём, усиление, крыльцо, отделка); государственная пошлина и расходы на кадастровый учёт и внесение изменений в ЕГРН; при необходимости — техническое обследование и сопровождение согласования. Самая дорогая часть, как правило, — отдельный вход.

Вопросы и ответы о перепланировке и переводе квартиры

Перепланировка и согласование

Перевод квартиры в нежилое и обратно